Zahlenspiele – oder die Rentabilität von Hotelinvestitionen
In den touristischen Zentren hat sich das gewohnte Bild eines Waldes von Kränen, der auf rege Bautätigkeit der Hotellerie oder der Freizeitwirtschaft hinweist, geändert. Große Bauvorhaben sind heute mehr die Ausnahme als die Regel und soweit Investitionen getätigt werden, haben sie derzeit vor allem Anpassungs- oder Erneuerungscharakter und stellen weniger einen neuen, mutigen Schritt in die Zukunft dar.
m Zusammenhang mit der insgesamt gedämpften Konjunktur hat auch die Hotellerie eine kleine Verschnaufpause bei den Investitionen eingelegt. Das ist auch durchaus verständlich, denn die in Hotelanlagen investierten Geldbeträge konnten in den letzten Jahren oft nicht mehr durch den damit erzielten wirtschaftlichen Erfolg gerechtfertigt werden.
Aus den Zahlen der Tourismusbank geht hervor, dass die durchschnittlichen Aktiva der 4- und 5-Sterne-Hotellerie im Zeitraum 2004 bis 2014 um etwa 72 % zunahmen. Im selben Zeitraum ist der erreichte GOP (Gross Operating Profit) nur um etwa 33 %, also nicht einmal im halben Ausmaß, gestiegen. Der Return on Assets (die Verzinsung des insgesamt im Unternehmen eingesetzten Kapitals) ist im selben Zeitraum von knapp 5 % auf 3 % gesunken.
In anderen Worten: Das in der Hotellerie eingesetzte Kapital erreicht eine immer schlechtere
Verzinsung oder es wird immer mehr Kapitaleinsatz erforderlich, um bescheidene Zuwächse im wirtschaftlichen Ergebnis zu erzielen.
Die Ursachen dafür liegen einerseits in immer höheren Qualitätsansprüchen der Gäste, denen durch großzügige Flächen und teure Zusatzeinrichtungen entsprochen wird, und andererseits in der mangelnden Durchsetzbarkeit der für diese Investitionen erforderlichen Preise.
Die Bruttogeschoßfläche pro errichtetem Hotelzimmer überschreitet mittlerweile regelmäßig 100 Quadratmeter pro Zimmer und damit liegen auch die Investitionskosten inklusive aller Nebenanlagen bei mehr als 200.000 Euro pro Zimmereinheit.
Die Room-Rate-Regel.
Eine offenbar in Vergessenheit geratene Regel sieht eine Room-Rate von einem Tausendstel der Errichtungskosten eines Zimmers vor, wenn eine
vernünftige Kapitalrentabilität erreicht werden soll. Die ersten Auswertungen der Tourismusbank aus dem Jahr 2014 zeigen, dass der durchschnittlich erzielte Preis in der Qualitätshotellerie gegenüber dem Vorjahr nicht angehoben werden konnte und nur spärliche 69 Euro pro Hotelnacht ausmacht. Die Aufteilung der gesamten Umsätze eines Hotelbetriebes auf Beherbergung, Verpflegung und sonstige Leistungen mag gelegentlich etwas willkürlich sein, daher kann die Room-Rate mit etwa 100 bis 110 Euro nur näherungsweise geschätzt werden. Auch wenn dieser Wert einige Ungenauigkeiten aufweist, wird damit klar, dass Hotelbetriebe derzeit kaum in der Lage sind, die für eine gute Kapitalverzinsung erforderliche Room-Rate von 200 Euro zu erreichen.
Da es anscheinend nur in wenigen Fällen gelingt, ein investitionskostenadäquates Preisniveau zu erzielen, ist es umso mehr angebracht, an der Investitionskostenschraube zu drehen.
Überinvestitionen sind eine der maßgeblichen Sünden, die zu mangelnder Kapitalrentabilität führen: zu große Flächen, zu teure Materialien, zu große Wellnesseinrichtungen, zu üppige Hallenflächen.
Der Luxuswettlauf muss einem nüchternen Pragmatismus weichen, der dazu führen soll, dass die vom Gast erwarteten und auch bezahlten Leistungen mit ausreichender Qualität erfüllt werden können. Offenbar ist nicht alles Geld, das man in groß dimensionierte Wellnesstempel, neue Seminareinrichtungen, geräumige Zimmer, neue Tiefgaragen und großzügige Hallen investiert hat, gut angelegt worden. Wenn es nur darum geht, mit Investitionen zu zeigen, wer der Platzhirsch am Ort ist, verliert man schnell aus den Augen, dass ein wesentlicher Sinn des Wirtschaftens auch in der optimalen Anlage des Kapitals liegt.
Ungewollte Subventionen.
Eine gute Planung mit einem wohlüberlegten
Raum- und Funktionsprogramm ist die Basis für kostenoptimale Errichtung und Betrieb. Gewünschte Leistungen müssen nicht notwendigerweise im Hotelbetrieb angeboten werden. Budget-Konzepte zeigen, dass man mit sparsamem Flächeneinsatz oder auch mit der Auslagerung von Leistungen (Spa, Seminar- oder Fitnessräume) das Fixkostenniveau beträchtlich reduzieren kann.
Wenn es ungewollte Subventionen des Unternehmers an seine Gäste gibt, dann im Bereich der Investitionen. Überinvestitionen sind eine der maßgeblichen Sünden, die zu mangelnder Kapitalrentabilität führen: zu große Flächen, zu teure Materialien, zu große Wellnesseinrichtungen, zu üppige Hallenflächen etc. Die Liste ist lang und wenn die Erträge knapp werden,
sollte man die Investitionskosten im Auge haben und die Flächeneffizienz in den Mittelpunkt rücken.
Adäquate Kapitalverzinsung.
Eine gut geplante Investition sollte also nicht nur in der Lage sein, das aufgenommene Fremdkapital hereinzuspielen, sondern auch das insgesamt eingesetzte Kapital (auch das eigene) angemessen zu verzinsen. Die Kennzahl „Return on Investment“ sollte zum Standardrepertoire der Unternehmer bei Investitionsentscheidungen gehören. Das Hotel 2.0 wird vielleicht nicht mehr alle heute gebotenen Funktionen erfüllen, dafür vielleicht aber mehr als bisher die Erwartungen der Investoren an eine adäquate Kapitalverzinsung.
Mag. Dr. Franz Hartl, Geschäftsführer der Öster-reichischen Hotel- und Tourismusbank Ges. m. b. H.
