Immobilien bleiben begehrte Investitionsgüter
Die Lage am Tiroler Immobilienmarkt ist nach wie vor angespannt, auch wenn es erste Zeichen der Entspannung gibt. Ob sich Investitionen in Immobilien noch lohnen, erklärt Immobilien-Experte Arno Wimmer.
aiffeisen kompakt: Herr Wimmer, das Thema leistbarer Wohnraum dominiert zurzeit die öffentliche Debatte in Tirol. Wie erleben Sie die Preisentwicklung am Immobilienmarkt?
Arno Wimmer: Die Preisentwicklung am Tiroler Immobilienmarkt ist dadurch gekennzeichnet, dass es eine enorme Nachfrage gab und zu wenig Angebot, um dieses zu befriedigen. Dementsprechend haben sich die Preise, besonders in zentralen Lagen in Innsbruck, sehr stark nach oben entwickelt. Wobei wir dieses Jahr zum ersten Mal sehen, dass wir eine Grenze erreicht haben, und Preiskorrekturen feststellen können. Für Spitzenlagen werden die Preise aber weiterhin nach oben gehen.
In Innsbruck haben wir die Problematik, dass für den Mittelstand kaum leistbare Wohnungen zur Verfügung stehen. Daher erfolgt vielfach eine Abwanderung an die Peripherie von Innsbruck, wo seit einigen Jahren auch eine merkliche Preissteigerung zu verzeichnen ist.
Ist es in der derzeitigen Marktlage noch ratsam, in Immobilien zu investieren?
Aufgrund der aktuellen Geld- und Kapitalmarktlage, die sich in den nächsten Jahren nicht wesentlich ändern wird, sind Immobilien weiterhin interessant. Klarerweise muss man sich überlegen, zu welchem Preis man eine Immobilie kaufen möchte. Die Renditen haben sich aufgrund der Preissteigerungen bei ziemlich gleich bleibenden Mieten reduziert. Jeder Anleger muss sich also hinsichtlich der Renditeerwartung eine klare Vorstellung machen. Im Verhältnis zum Geld- und Kapitalmarkt sind die Renditen aber immer noch interessant. Man muss sich aber dessen bewusst sein, dass eine Immobilie kein Sparbuch ist – um eine Immobilie muss man sich auch kümmern.
„Man muss sich dessen bewusst sein, dass eine Immobilie kein Sparbuch ist – um eine Immobilie muss man sich auch kümmern.“
Arno Wimmer, Obmann-Stellvertreter der Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder
Zurzeit wird im Großraum Innsbruck geprüft, wie viele leer stehende Wohnungen es gibt und warum diese nicht vermietet werden. Eine sinnvolle Herangehensweise?
Man muss ganz klar unterscheiden, ob es sich um einen permanenten oder um einen vorübergehenden Leerstand handelt.
Der entscheidende Punkt ist der permanente Leerstand. Dieser hat aber auch eine spezielle Begründung. Er liegt meistens daran, dass der Vermieter in absehbarer Zeit die Wohnung selbst benötigt. Er kann sie aber aufgrund der mietrechtlichen Bestimmungen nicht vermieten, da es eine Mindestmietdauer von drei Jahren gibt. Das ist natürlich ein Hindernis für die Vermietung, aber nicht auf Landes-, sondern auf Bundesebene zu regeln. Wir warten schon seit über drei Jahren auf eine Mietrechtsnovelle und hoffen, dass sie im Laufe des nächsten Jahres umgesetzt werden kann. Hier wäre der Hebel anzusetzen, denn hier ist auch das größte Potenzial für die Mobilisierung von Wohnraum.
Sollte es Ihrer Meinung nach Sanktionen gegen Immobilienbesitzer geben, die leer stehende Wohnungen nicht vermieten oder nur auf Plattformen wie Airbnb anbieten?
Dort, wo es um das Thema Airbnb geht, sollte man gesetzliche Regelungen schaffen, da es sich hier um eine widmungswidrige Verwendung handelt, die dem Markt langfristig die Wohnungen entzieht und damit die Wohnraumknappheit verschlimmert. Dort, wo es um leer stehende Wohnungen geht, müssen wir uns fragen, warum sie leer stehen. In vielen Fällen braucht der Vermieter die Wohnung selbst und muss sie aufgrund der gesetzlichen Mindestmietdauer leer stehen lassen. Hier macht es wenig Sinn, Maßnahmen zu setzen. In der Regel muss man davon ausgehen, dass, wenn jemand eine Wohnung besitzt, er diese auch in irgendeiner Form nutzen möchte, da er andernfalls jährliche Betriebskosten zu bezahlen hat. Das macht wirtschaftlich wenig Sinn.
Stichwort Nachverdichtung und Baulandmobilisierung: Denken Sie, dass diese Maßnahmen zu einer Entspannung am Immobilienmarkt führen könnten?
Die einzige Maßnahme, die zu einer Entspannung am Immobilienmarkt führen kann, ist, dass es genügend Angebot gibt, um die Nachfrage zu bedienen. In den letzten Jahren und aktuell etwas abgeschwächt haben wir einen erheblichen Nachfrageüberschuss. Dies hat sich in der Marktentwicklung der letzten Jahre entsprechend niedergeschlagen. Es ist daher wichtig, genügend Angebot zu schaffen. Da es in Innsbruck nicht ausreichend Baulandreserven gibt, kann dies im städtischen Bereich nur durch Nachverdichtung erfolgen.
Das bedeutet nicht, dass Hochhäuser entstehen müssen, aber da und dort ein Stockwerk aufzustocken bzw. Dachböden auszubauen, würde nicht schaden. Es gilt aber auch, die baulichen Möglichkeiten in den Nachbargemeinden besser zu nutzen. Dort gibt es immer wieder die Situation, dass Grundstücke nur geringfügig bebaut werden können. Dies entspricht nicht gerade der gesetzlichen Vorgabe einer bodensparenden Bauweise. Diese Schritte könnten allenfalls auch zu einer Preisreduktion führen.
Vielen Dank für das Gespräch.
Für Spitzenlagen in Innsbruck werden die Immobilienpreise auch in Zukunft steigen.
